各位老铁们好，相信很多人对企业拆迁时需要注意什么都不是特别的了解，因此呢，今天就来为大家分享下关于企业拆迁时需要注意什么以及拆迁冷知识的问题知识，还望可以帮助大家，解决大家的一些困惑，下面一起来看看吧！

本文目录

1. 拆迁协议有哪些需要注意的点
2. 在拆迁建设期间内怎样安排被拆迁人员
3. 如何分割拆迁安置房屋和补偿款
4. 企业拆迁时需要注意什么

拆迁协议有哪些需要注意的点

您好，很高兴为您解答，欢迎关注北京京尚拆迁律师！土地房屋征收补偿协议，也就是老百姓口中常说的“拆迁补偿安置协议”。房屋征收补偿协议的内容关系着被拆迁人今后的生活是否会得到应有的保障，是否得到与土地房屋价值对等的补偿金。在房屋征收案件中，被拆迁人处于劣势地位，往往会因为自身知识储备不足，以及没有更多的拆迁维权经验，毫无防备的就掉进了拆迁方为自己专门准备的“陷阱”。下面就由京尚拆迁律师来为被拆迁人解读土地房屋征收补偿协议（拆迁安置补偿协议）的相关内容，以及如何避免掉进拆迁征收补偿安置协议中的“陷阱”。

首先，我们来了解下土地房屋征收补偿协议的概念和性质。

土地房屋征收补偿协议是指房屋征收部门与被征收人依法律规定，就征收人征收被征收人的房屋而对被征收人予以补偿和安置等事项达成的协议。

根据我国《行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的属于人民法院行政诉讼受案范围。同时，根据《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>若干问题的解释》第11条规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。也就是说，在这个基础上，该协议性质应为行政协议。但同时，因根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《实施细则》等法律法规规定，签订该协议应基于自愿、平等，符合意思自治的民事法原则，且受到协议约束的标的为公民财产权，因此其具有行政属性之外，还具有民法意义上的契约性。

其次，签订土地房屋征收补偿协议的主体具有特殊性。

在土地征收补偿协议中，签约双方为市、县级人民政府确定的房屋征收部门和被征收人。但是这里所指的房屋征收部门并非作出征收决定的市、县级人民政府本身。因此，一旦补偿协议发生纠纷，在进行法律维权时不能直接简单的认为人民政府就是责任主体。同时，需要注意的是，不具有法人资格的政府工作部门不得被确定为房屋征收部门，不能成为土地房屋征收补偿协议的当事人。

再次，土地房屋征收补偿协议的内容要仔细审核。

依据《合同法》有关规定及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十五条第一款的规定，房屋征收补偿协议的主要内容包括：

（1）双方当事人的姓名或名称、住址或联系方式。

（2）补偿方式。根据《条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在此基础上，被征收人也可以选择货币补偿与产权调换相结合的补偿方式。

（3）补偿金额。依据《条例》及《实施细则》有关规定，在作出房屋征收决定前会对被征收的土地房屋进行房地产价值评估，依据评估结果及法律规定，被征收人选择货币补偿的，由房屋征收部门向被征收人支付相应补偿金额；补偿金额应分项计算，在补偿协议中分别规定被征收房屋价值的补偿金额、补助和奖励的金额等。原则上，补偿协议还应当就各项补偿金额的计算标准和计算方式作出决定。

（4）用于产权调换房屋的地点和面积。被征收人选择产权调换的，协议中应将安置房的建筑面积、使用面积及地点等列明。

（5）搬迁费、临时安置费或者周转用房；过渡方式和过渡期限。根据《条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。协议中应明确该过渡期限。

（6）停产停业损失。这部分补偿费与被征收房屋性质有关，根据《条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

（7）支付期限。《条例》第二十七条前两款规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。因此，征收人应在补偿协议中明确补偿款的支付期限，该期限的最后期限应在搬迁开始的时间节点之前。

（8）搬迁期限。征收房屋应当给予被征收人合理的搬迁期限，不得通过暴力、威胁或违反规定中断供水供电等方式强迫被征收人仓促迁出，导致被征收人利益受损。

（9）除上述《征收条例》规定事项外，当事人之间还可以约定其他的补偿协议内容。

最后，土地房屋征收补偿协议都是以书面的形式签订的。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就征收补偿事项订立补偿协议。如果房屋征收双方在征收补偿方案确定的签约期限内能够达成协议，应当订立书面的补偿协议，这有利于保护被征收人的利益。协议内容必须符合法律法规规定，具备必要条款，形式完整。此外，需要提醒被征收人的是，在签订好土地房屋征收补偿协议之后，要自己保留一份，不能受征收人的哄骗，以需要审核或者盖章为由，全部交给征收人保管，避免日后补偿协议纠纷时，拿不出证据，吃哑巴亏。当然，正在经历补偿协议纠纷的被征收人，如果有需要可以随时向我们进行咨询，确实有必要的可以委托专业的拆迁律师进行维权，保护自己的合法权益不受侵害。

希望我的回答能助您解惑，祝您生活愉快！有任何征地问题可以随时咨询我们！

在拆迁建设期间内怎样安排被拆迁人员

您好，很高兴回答您的问题。

房屋拆迁，当被拆迁人选择安置房，并且安置房为期房时，就会涉及到安置房建设期间，被拆迁人如果生活的问题。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条：“……选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”

因此，在安置房建设期间，安置被拆迁人的方式主要有2种：一种是拆迁方支付临时安置费，被拆迁人自己租房住，临时安置费的标准可以参考周边类似房屋的租金；另一种是拆迁方为被拆迁人提供周转用房。

除了注意这两种临时安置方式，还有临时安置的期间不是无限的，各地方、各项目会根据具体情况来确定回迁期限，并且，超过约定期限，拆迁方需要加倍支付临时安置费用，来保障被安置人的生活水平。

例如：《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条：“征收房屋实行产权调换的，被征收人实行过渡性安置，住宅过渡期不超过18个月，非住宅过渡期不超过30个月。过渡期内被征收人自行临时过渡的，房屋征收部门应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付临时安置费；超过12个月的，按照规定标准的100%增付临时安置费。”

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如何分割拆迁安置房屋和补偿款

【分析提示】1、房屋征收补偿款分割原则（1）征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；（2）公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。（3）被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人对征收补偿有约定的，按照约定处理。【典型案例】案情：动迁款分割共有纠纷案例。上海市第二中级人民法院《民事判决书》（2012）沪二中民二（民）终字第1790号上诉人（原审被告）张J，男，1964年生，汉族上诉人（原审被告）陈L，男，1921年生，汉族委托代理人：雷敬祺，北京盈科（上海）律师事务所律师被上诉人（原审原告）张Q，男1945年生，汉族被上诉人（原审原告）张I，女，1965年生，汉族被上诉人张美，女，1961年生，汉族被上诉人张玉，女，1972年生，汉族上诉人张J、陈L因共有物分割纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2012）杨民四（民）初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张J、陈L及其委托代理人雷敬祺、被上诉人张Q、张I到庭参加诉讼。因原被上诉人陈贞于2012年7月28日去世，本院依法追加陈贞的继承人张美、张玉作为被上诉人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈贞、张Q系再婚夫妻关系，张I系陈贞之女，张J系陈贞之子。陈L与王英系再婚夫妻关系，双方未生育，王英原育有一女即陈贞，陈贞于四岁时随王英、陈L共同生活。2000年，王英去世。1963年，陈L购得上海市爱国二村某号房屋。1987年2月陈L申请对上海市爱国二村某号房屋进行翻建。1987年5月，张Q与徐华签订《协议书》，委托徐华建造房屋。翻建前，上海市爱国二村某号仅一层，分前后两间，另搭建了一个阁楼。翻建后，共三层，底层为前后两间，二层为一个统间，三楼一间。2009年6月7日，上海轨道交通十二号线发展有限公司作为甲方（拆迁人）、陈L作为乙方（被拆迁人）、张J作为乙方的受托人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方拆除乙方所有的坐落在上海市爱国二村某号，房屋类型：旧里，房屋性质：私房，建筑面积77.24平方米。动迁款包括：货币补偿款人民币（一下币种均为人民币）1,002,903.50元、无违章建筑奖励10,000元、保障托底补贴63,800元、最低补偿单价补贴230,909元、重大市政配合奖92,688元、保障托底补贴100,000元*2=200,000元、搬场费926.90元，空调1200元、电话200元、有限电视240元、热水器300元、拆迁配合奖58,620元、速签奖50,000元、签约即搬奖10,000元、选购顾村房屋补贴80,000元，以上各项合计总金额为1,801,787.40元。张J用上述动迁款购得三套房屋，分别为：城市方圆2幢西单元某室，建筑面积87.15平方米，总价727,702.50元，购买人为张J；城市方园4幢东单元某室，建筑面积46.31平方米，总价399,192.20元，购买人为张J、陈贞、张Q；陆翔路678弄19号某室，建筑面积76.85平方米，总价为275,123元，购买人为张J。三套房屋总价为1,402,017.70元。扣除房款后，动迁款尚余399,769.70元，该款项由张J领取。领款后，张J向张I支付了动迁安置补偿款100,000元。动迁时，在册人口为陈L、张J、陈贞、张Q。保障托底认定人口为陈L、张J、陈贞、张Q、张I。因张J之妻陈清户籍在父母处，人均面积超出7平方米，不予认定为保障托底对象，但因陈清已怀孕，待孩子出生后凭出生证领取补偿款。动迁时，陈L、张J、陈贞、张Q、张I均居住在房屋内。2010年1月，陈贞、张Q曾具状来院，经原审法院调解，张J、陈L向陈贞、张Q预付了临时安置补助费18,000元。关于翻建时的出资情况，陈贞、张Q称全部由陈贞、张Q出资，陈L、张J称由陈贞、张Q、陈L、张J共同出资。原审法院经审理后认为，公民的合法权益受法律保护。动迁房屋为私房，动迁款中的货币补偿款、无违章建筑奖励、最低补偿单价补贴，应归私房所有权人所有。系争房屋虽是陈L出资购买的，但陈贞、张Q共同生活居住在动迁房屋内，在1987年时进行了翻建，翻建时陈贞、张Q进行了出资，翻建后由陈贞、张Q、陈L、张J等家庭成员共同居住使用至动迁时，故陈贞、张Q主张陈贞、张Q也是系争房屋产权人的请求，于法有据，法院予以支持。且系争房屋中陈L的部分应为陈L与王英的夫妻共同财产，陈贞可继承王英财产的一半。综合上述情况，法院认定，陈贞、张Q可分得上述动迁款中的42%。保障托底补贴63,800元、重大市政配合奖、搬场费、空调、电话、有线电视、热水器、拆迁配合奖、速签配合奖、速迁签约奖、签约即搬奖，归陈贞、张Q、陈L、张J所有，原则上均分。选购顾村房屋补贴，应归购买位于陆翔路房屋人员所有。现陈贞、张Q要求确认为城市方圆2幢西单元某室房屋所有人，超出了陈贞、张Q可获得的动迁款，故法院确认城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有，折抵该房房款后，不足部分以现金方式支付；鉴于陈L是与动迁公司签订动迁协议的对象，而张J自述多余的动迁款在张J处，故应由陈L、张J共同承担支付义务。虽然订房单上确认的城市方园4幢东单元某室的订房人为陈贞、张Q、张J，但是张J在未征得陈贞、张Q同意的情况下自行订购的，而张J在本次动迁中所获得的利益已超过了其应得的部分，故上述房屋仅为陈贞、张Q两人所有，张J对上述房屋不享有所有权。张I户籍不在内，所为保障托底人员，可获得保障托底款100,000元。现张J已向张I给付了100,000元，张I再要求确认张I为城市方圆2幢西单元某室房屋所有人，缺乏法律依据，法院难以支持。基于陈贞、张Q可获得的房屋为一室，每月可获得的临时安置补助费为1500元，共32个月，扣除陈L、张J原已预付的18,000元，不足部分由陈L支付。原审法院据此作出判决：一、上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有；二、陈L、张J应于判决生效之日起十日内向陈贞、张Q支付动迁补偿安置款人民币300,000元。三、陈L应于判决生效之日起十日内向陈贞、张Q支付临时安家补助费人民币30,000元；四、张I要求确认张I为上海市城市方圆2幢西单元某室房屋所有人的请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,077元，由陈贞、张Q负担人民币277元，张J负担人民币10,800元。上诉人张J、陈L不服原审判决，向本院提起上诉称：陈贞、张Q、张I在原审中提出的诉讼请求是要求确认上海市城市方圆2幢西单元某室房屋归上述三人所有，而原审法院判决上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有，显然超出原审原告诉讼请求的范围。1963年陈L购得爱国二村某号房屋时，陈L是该房的唯一产权人，或者说该房是陈L与妻子王英（已故）共有。1987年家庭成员共同翻建的时候，也未改变产权的性质，家庭成员参与翻建，应视为对房屋的添附，而不是认定产权人的依据，对于添附而产生的利益，应由产权人给予折价补偿，而并非据此获得产权份额。因此原审法院认定陈贞、张Q也是系争房屋产权人是错误的，原审法院认定陈贞、张Q可分得动迁款的42%亦没有依据。此外，陈贞对王英未尽赡养义务，依法不能分得王英的财产。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。被上诉人张Q、张玉答辩称：动迁所得三套房屋原来都是张J名下，这明显是不合理的。对原审法院的判决没有意见，不同意张J、陈L的上诉请求。被上诉人张I答辩称：张I本人也属于动迁安置对象，但张I却只拿到10万元托底保障款，没有拿到房子。现张I只能在外租房居住，户口页无处可迁。故张I亦不服原审判决，只是因母亲病重，所以当时没有上诉。被上诉人张美答辩称：动迁协议是怎么签的，就应该怎么执行。原审法院的判决不公正，应以动迁协议为准。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。因原被上诉人陈贞于原审法院宣判后去世，本院依法追加陈贞的继承人张美、张玉（均系陈贞之女）作为被上诉人参加诉讼。张美、张玉表示愿意参加诉讼，不放弃继承的权利。本院认为，系争动迁房屋虽系陈L出资购买，但该房翻建时陈贞、张Q进行了出资，翻建后由陈贞、张Q等家庭成员共同居住使用至动迁时，故陈贞、张Q应为系争房屋的共同所有人。系争房屋动迁时，陈贞、张Q有权主张与该房产权相关的相应补偿。陈L、张J所谓家庭成员参与翻建，应视为对房屋的添附，而不是认定产权人的依据的主张，与法相悖，本院不予采纳。原审法院认为系争房屋中属陈L所有的部分为陈L与王英的夫妻共同财产，陈贞可继承王英财产的一半，于法有据，可予支持。关于保障托底补贴63,800元、重大市政配合奖、速迁配合奖、速迁签约奖、签约即搬奖，原审法院认为应归陈贞、张Q、陈L、张J所有，原则上均分、另选购顾村房屋补贴应归购买位于陆翔路房屋人员所有的意见，均无不当，本院予以认可。作为户籍不在系争房屋内的保障托底人员，张I已获得保障托底款100,000元，其再要求确认为上海市城市方圆2幢西单元某室房屋所有人，缺乏依据，本院难以支持。原审法院根据陈贞、张Q对系争房屋的贡献大小、并结合根据动迁协议所得动迁款及用动迁款购得三套房屋的实际情况，确定上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有，亦无不当。本院考虑到系争房屋的来源和本案的具体情况，对陈L、张J应向陈贞、张Q支付部分动迁补偿安置款的相关金额酌情予以调整。关于临时安置补助费，本院赞同原审法院意见，不再赘述。由于陈贞于原审法院宣判后去世，陈贞在本案中可得财产应作为其遗产由其继承人共同继承，原审法院所作判决主文本院予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院（2012）杨民四（民）初字第671号民事判决书第四项；二、撤销上海市杨浦区人民法院（2012）杨民四（民）初字第671号民事判决书第一、二、三项；三、上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有，其中属陈贞所有部分系陈贞遗产，由张Q、张I、陈L、张J、张美、张玉共同继承；四、陈L、张J应于本判决生效之日十日内向陈贞、张Q支付动迁补偿安置款人民币200,000元，其中属陈贞所有部分系陈贞遗产，由张Q、张I、陈L、张J、张美、张玉共同继承；五、陈L应于本判决生效之日起十日内向陈贞、张Q支付临时安家补助费人民币30,000元，其中属陈贞所有部分系陈贞遗产，由张Q、张I、陈L、张J、张美、张玉共同继承；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11,077元，由张Q负担人民币200元，张I、陈L、张美、张玉各负担人民币50元，张J负担人民币10,677元。二审案件受理费人民币11,077元，由上诉人陈L、张J负担。本判决为终审判决。【雷敬祺律师评析】一、关于城市房屋动迁补偿款及安置房屋的分配原则（1）城市公房拆迁，动拆迁补偿款分割共有纠纷案件公房按照百度百科的解释，也称公有住房，国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。当然，这个解释不是很准确，在拆迁过程中所遇到的公房，也有很多是原来为私房，后来被收归国有，变成公房。无论如何，公房一般是有租赁房卡，每月有承租人交纳少额租金，在拆迁过程中，由承租人代表全体同住人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，动拆迁补偿款归承租人及同住人共有。按照上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第九点，承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。据此，公房房屋动拆迁补偿款分割原则为：承租人与同住人原则上均等分割。当然，在原则均分的前提下，法院会考虑房屋来源情况、实际居住情况、经济来源情况、对房屋贡献情况等酌定多分与少分。（2）城市私房拆迁，动拆迁补偿款分割共有纠纷案件私房按照百度百科的解释，也称私有住宅，私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。一般认为是指产权房，即拥有房屋产权证的房屋，房屋产权人登记的权利人为产权人，即私房的被拆迁人。在拆迁过程中，私房的产权人系被拆迁人，由产权人代表全体房屋使用人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，动拆迁补偿款归产权人所有。按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条,拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。据此，私房房屋动拆迁补偿款分割原则为：补偿款归产权人所有，产权人负责安置房屋使用人。当然，至于如何安置，因为矛盾已经产生，产权人与房屋使用人已经无法共同居住，法院一般倾向于判决一部分货币补偿。本案中，涉及房屋虽然是私房，但是并非按照市场价格购买而获得的私房，是由于历史原因，家庭共同生活、扩建而形成的私房，因此，法院认定该私房属于家庭共同所有并无不妥。当然，具体各家庭成员的份额，应该根据该私房的来源、贡献大小、实际居住时间等因素酌情认定。（3）城市房屋拆迁，应安置人员动拆迁补偿款分割共有纠纷案件拆迁并非房屋的市场买卖，也包含了政府的人性化安置因素，因此，拆迁过程中，对于房屋面积小，而人口多的家庭，拆迁人会按照政府的相关规定，给予相应的补偿安置，俗称“数人头”安置方式。根据2006年上海市人民政府颁布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》，一般来说，截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。户口不在拆迁房屋内，也有可能符合应安置人口条件，比如配偶、未成年子女。据此，应安置人员的动拆迁补偿款如何分割，也成为法律和实务上应当解决的问题，但法律对此并未有明确规定，实务操作中主要参照《拆迁口径》以及法官的自有裁量权。二、关于私房拆迁中继承范围确定（1）私房拆迁与公房拆迁有本质上的不同。私房是所有权，是物权，公房是使用权。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条（居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务）征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。可见，私房拆迁动迁利益的归属是被拆迁人（即产权人），而对于房屋内的使用人，只是负责安置；而公房拆迁动迁利益的归属是房屋承租人及其同住人共有。（2）面积因素与人口因素获得的拆迁补偿应严格区分。拆迁过程中，除了房屋的估价款外，还有其他项目的补偿，比如面积奖励费、速迁费、搬迁费、过渡费、搬场费、设备迁移费、一次性补偿和针对人身性质的重病、特困、大龄青年等等各类补贴。其中，与房屋面积相关的面积奖励费、一次性补偿等应当列入继承范围；与人口因素有关的速迁费、搬迁费、过渡费、搬场费、设备迁移费等应当归拆迁时候实际居住的同住人或使用人；与人身性质有关的重病、特困、大龄青年等补贴应当归属特定的人。（3）拆迁中的房屋估价款不能等同于房屋的市场价值。私房拆迁货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。其中，被拆除房屋的房地产市场单价是根据评估报告而来的，而评估报告的评估时点是以房屋拆迁许可证核发之日为准。在实践中，拆迁协议的签订往往比拆迁许可证核发之日晚很多，因此根据评估报告计算的房屋估价款并非拆迁协议签订时候的房屋市场价值，随着房价的不断上涨，拆迁人在签订拆迁协议的时候往往通过一次性补偿来弥补被拆迁人的损失，但协议上的房屋估价款仍然按照拆迁许可证核发之日的评估价格来计算。如果认为拆迁协议上的房屋估价款就等同于房屋的市场价值，这是明显损害房屋共有人的利益的。本案中，一审法院认定动迁房屋为私房，动迁款中的货币补偿款、无违章建筑奖励、最低补偿单价补贴，应归私房所有权人所有。也即是认定动迁款中的货币补偿款、无违章建筑奖励、最低补偿单价补贴为房屋的价值，从而确定房屋价值一半为继承范围，有一定的合理性。【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布）第四十四条（居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务）征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

企业拆迁时需要注意什么

企业拆迁维权是一场怎么样的较量？关注北京吴少博律师事务所，专注于企业拆迁征收维权

政企之间的纠纷往往一开始是力量悬殊的，政府是管理者，企业是被管理者。企业在面对被拆迁的时候往往是处于劣势的，这种情况应该怎么办？有没有一种办法解决这种情况呢？企业维权到底是一种怎么样的较量？下面我们就从两个方面阐述这个问题：企业拆迁维权的难度到底在哪里；我们现在寻找的企业拆迁或者重大政企纠纷的解决途径是什么。

众所周知，企业征收拆迁是现在我国政企纠纷中一个比较典型的纠纷形式。而且现在现实生活当中所体现出来的政企纠纷，主要反映在中小企业不动产征收拆迁涉嫌违章建筑以及土地使用权等相应的纠纷。今天首先讲一下企业征收拆迁到底属于一种怎样的政企纠纷。企业拆迁纠纷解决的难度在哪里？从客观实践的角度总结，有六方面是现在整个企业拆迁纠纷当中充分体现出来的有以下六个方面难以确定。

第一，无明确法律依据。也就是说在进行征收或者拆迁的时候，没有具体相应的法律依据。若干年前就准备研究制定的《全国集体土地拆迁管理办法》，到现在也仍未出台。目前我们所依据的《土地管理法》的有些地方依然体现不了征收拆迁的补偿原则。我们都很清楚，按照《土地管理法》对耕地进行补偿没有太大影响，但是如果利用集体土地修建厂房、做养殖行业或者生产加工行业等等，此种情况下的法律依据和政策就是缺失的，这就使很多地方在解决这种企业拆迁纠纷的时候，无法提供准确的法律依据。即便可以参照相应的法律依据，但是却无法准确适用。这是一个客观现实。

第二，法律依据冲突。这种冲突主要存在于上位法和下位法之间。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令以及适用的房地产评估规范中，对一些评估方法的适用有明确的规定，比如，现在基本上适用的是四种评估方法：成本法、市场法、收益法、假设开发法，在进行单纯的土地评估交易的时候，有些也适用基准地价法。这几种方法根据法律的规定，本应合理对企业进行使用，但是各个地方在出台国有土地征收补偿办法以及暂行办法的时候，往往采用的还是成本法或者市场法，对企业的收益或者下一步造成的潜在经济损失没有进行收益法充足的量化。从这个角度来说，上位法和下位法在使用过程当中的冲突，在现实生活中比比皆是。

第三，企业的客观事实无法进行准确界定。这种情况往往都是有一定历史原因的。比如从村委会一次性买断了五十年的集体建设用地，却没有办理集体建设用地使用权证，但又确实是通过招投标或者拍卖的方式一次性买断的，这种状况应该怎么认定？到底是认定他有没有集体建设用地使用权证呢？又比如集体建设用地使用权以前是没有年限的，像家里的宅基地就是这种很简单的情况。即便不能严格地界定使用期限，但是却可以界定使用用途，因为集体建设用地本身就是非耕地的形式。有很多企业没有取得这样的集体使用权证，是因为八九十年代的客观现实，这是一种客观的过渡现状造成的。因此来说，这个土地使用权到底认还是不认，当中可能会掺杂一些企业的客观现实和企业当时取得不动产客观原因。

第四，地方政府在进行企业征收拆迁补偿过程当中往往给的价格非常低，并且如果你不配合这种低廉的价格，后面就会施加很多强制性的手段，如确定违章建筑，确定环保不合法，确定工商税务和消防等等，用强制性的手段进行压制，签订不合理的补偿价。往往在这过程当中，政府的行为掺杂了一些违法行为，比如按照《行政强制法》第44条的规定，即便认定为违章建筑，也必须等到复议的起诉诉讼结束之后才能进行强制执行，这是一个前提，但是有很多地方政府认定后就立即进行强制执行，甚至不管哪些是有房产证哪些没有房产证的，其目的就是进行全部拆除，这就掺杂了政府的违法行为。

第五，企业自身“狮子大张口”，或者变相附加条件。在谈企业征收拆迁的时候，按照基本的原则，有选择获赔补偿或者土地安置的权利，这是作为住宅和企业的两项基本的权利。但有些企业主在要补偿的时候狮子大张口，甚至严重脱离了他所在区域的市场价值。比如有一个北京企业，我按照当地的市场价格评估他的企业拆迁损失在四千万左右，但是没想到他自己张口就要2亿。以前还听说在北京陶然亭附近有一个16平方米的公租房，问对方要一个亿的补偿。这种狮子大张口的情形，也是出现政企纠纷、企业拆迁纠纷难以解决问题的一个原因。另一种情况是变相附加很多条件。比如现在没有土地证的，要求下一步安置的时候补办土地证；一个加油站要求必须在优质的地段重新安置一块土地等等，这就变相额外附加了一些在地方政府看来难以达到的条件。

第六，社会第三方机构以及司法或行政机关的监督缺失。在进行拆迁补偿的时候，不管是征收方还是拆迁方，都会委托评估公司或者拆迁公司参与，评估公司往往是谁委托就对谁负责，有些时候给的评估报告没有人盖章也没有人签字，完全是按照征收方的个人意愿给出的，没有进行实际的区分，政府怎么说评估公司就怎么做，这就是第三方机构的诚信缺失和监督缺失。上个月最高人民法院做出了不允许法院配合建筑工程、征收拆迁的相关地方政府的行为的要求，现在为了维护一定的地方政府的公信力，也出台了相应处理办法。作为司法机关本身就是对行政机关实施监督的主体，如果这种监督缺失了，对企业主而言就会造成严重的不公平不公正。

我们总结的六种情况在政企纠纷和企业拆迁纠纷当中有很高的出现概率，也正是这几种情况导致企业拆迁纠纷很难得到解决。

我们用了将近十年时间来积累经验、探究这种政企纠纷、企业拆迁纠纷有哪些好的解决途径。我们总结认为解决途径还是比较简单的——引入到有制约力或者公信力的第三方参与到整个企业拆迁解决的过程中，它们起的作用是监督整个过程，满足合理合法的需要和状态。法院在面对社会影响力大的案件时通常会邀请一些专家、媒体、人大代表来，这样就满足了三方解决政企纠纷，这么做的原因就是这种政企纠纷中，政府作为管理者，企业作为被管理者，双方地位不平等。那要怎样才能形成一个近乎于平等的谈判状态呢？这就必须有相应的主体参与进去，并且对双方都能产生制约，对整个事态有一个评判的权利，并且最后还能具有一定的执行力。总的来说，参与主体越多、公信力越强、执行力越高，那么最后这个政企纠纷解决的可能性越大。所以我们说在企业拆迁解决过程当中，特别是一些大型的、有典型性的、双方矛盾比较突出的情形，在代企业跟相关政府谈判的时候都喜欢政府的监督部门也就是人大派出相关的人大代表，我们也在北京请相关的媒体，或者对整个产业有一定知识功底的法学专家或者产业专家，共同坐在一起监督谈判过程和解决过程。只有过程合理合法，结果才会合理合法，没有合理合法的过程保障，结果肯定是不公正的。所以我们在做这类案件的时候，会尽量引入更多有公信力的主体，更多对双方都有制约力的主体，来帮助我们妥善的解决这种政企纠纷。

政企纠纷解决的难度以及解决的途径在哪里、如何进行双方的较量、最后的结果怎么使双方都感到公平、认可，过程的监督是非常必要的，必须引入三方，主体越多、公信力越强、执行力越高，就越能达到最后的结果公正。只有公正的过程才能保障达到公正的结果。

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