大家好，企业拆迁时需要注意什么相信很多的网友都不是很明白，包括拆迁注意事项和冷知识也是一样，不过没有关系，接下来就来为大家分享关于企业拆迁时需要注意什么和拆迁注意事项和冷知识的一些知识点，大家可以关注收藏，免得下次来找不到哦，下面我们开始吧！

本文目录

1. 被拆迁人评估前应该注意什么
2. 征地补偿拆迁程序是怎样的
3. 企业拆迁时需要注意什么
4. 怎么判断所在地以后会不会拆迁

被拆迁人评估前应该注意什么

一、什么是拆迁评估?

拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

二、拆迁评估的作用

在拆迁过程中，拆迁评估所占的比重较大，是拆迁过程中必不可少的一个程序，其中，拆迁评估是为争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序，而拆迁补偿谈判对于拆迁双方来说是具有挑战性的一种双方拉锯过程，为了各自争取更大的空间双方都需要一个公平公正的中间人帮助拨动天平砝码，而拆迁评估就是这样的一个过程。

三、怎么选择评估机构

原则上，评估机构由被征收人选择，这就给予被征收人一项重大的权利。由于拆迁机构需要具有有关部分颁发的资质，因此在选择评估机构的时候，还是由有关部门选择，就会导致公信力不足。允许被征收人选择评估机构，实际上就是在征收方与被征收人之间形成一种相互制约和平衡。考虑到被征收人往往是多数，可能无法达成一致意见，在这种情况下，可以通过其他具体程序性规定来选择评估机构，如多数决定、抽签等。不管什么方法决定评估机构，都应该体现尊重被征收人的意愿。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

四、拆迁评估的流程

在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的市场价值进行评估，要遵循一定的流程，包括：选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被拆迁人都可以参与，每一个环节也都是法定要求必不可少的。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明成为了拆迁评估的必要原则。

五、拆迁评估的组成部分

住宅房屋评估通常由四部分组成：一是房屋占用范围内的土地价格；二是建筑物重置价格；三是建安费用；四是装修装饰部分的费用。

1.房屋占用范围内的土地价格一般以省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，制定区位基准价。

2.建筑物重置价格则以评估价格为准，具体计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格

评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。其中，市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价，就是我们常说的被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。

3.建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。

4.房屋装修装饰部分的价格则与当地积极发展水平密切相关，应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。具体计算公式：房屋装修装饰部分评估价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。

其中，各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。

非住宅房屋评估宜采用两种以上的估价方法，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。而且，对于非住宅房屋的评估，若采用市场比较法，也应当以收集同一供需圈内的市场交易实例为原则。没有条件采用市场比较法评估的，也可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。

六、对评估结果不满意怎么办？

对于评估确定的被拆迁房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。应当自收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估。对于复核结果有异议的，自收到书面复核结果之日起10日内向评估机构专家委员会申请鉴定。如果鉴定后依旧对于拆迁补偿有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定来处理。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

征地补偿拆迁程序是怎样的

一、征地告知

这里的征地告知，是我们常说的“拟征地公告”，为什么是拟征，而不是征地公告呢？因为征地文件还没有报批，先提前预告一下。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。

在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。这就是我们征地拆迁中常说的“防三抢”

二、现状调查及确认

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中规定：对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。

通俗一点讲，这个环节就是量地、量房，确定你家被划入征地红线范围内的土地面积、房屋面积、地上青苗、附着物的情况等等。

三、征询意见，组织征地听证

国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）中规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》（国土资源部令第22号）规定的程序和有关要求组织听证。

很多当事人往往忽略这个听证权，要知道这里听证的是补偿标准和安置途径，这两个因素几乎直接关乎被征收人的切身利益，不可不重视。

四、征地材料的组织、审核及上报

市县国土资源行政主管部门根据征地情况调查结果和市县人民政府拟定的征地补偿标准、安置方案，以及建设项目的相关材料，依法拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设用地呈报说明书（简称：一书四方案），经过县级人民政府初步审核同意后，由县级人民政府正式行文报批。

五、征地的审核和报批

市县人民政府上报的征地材料，由省(自治区、直辖市)国土资源部门受理，并进行审核。凡是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认，市县人民政府已经出具说明材料的，报请省级人民政府审批。须报国务院批准的，由省（自治区、直辖市）人民政府审查后报请国务院批准。省级国土资源部门将征地材料报送国土资源部审查。征地经国务院或省级人民政府批准后，国土资源部或省级国土资源部门下发征地批准文件。

六、发布征收土地公告

经依法批准征地项目后，市县人民政府和市县国土资源行政主管部门要及时发布征收土地公告。

根据《征用土地公告办法》（国土资源部令第10号）的规定，征收土地公告由市县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行，内容包括：1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；2、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；3、征地补偿标准和农业人员安置途径；4、办理征地补偿登记的期限、地点

七、办理补偿登记

根据《土地管理法实施条例》的规定，被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

八、拟定和公布征地补偿、安置方案

县、市人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案，对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

征收土地的补偿、安置方案公告由市县国土资源行政主管部门进行。内容包括：1、本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；4、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；5、农业人员的具体安置途径；6、其他有关征地补偿、安置的具体措施。

九、举行听证

为确保被征地农民权利的维护，根据《征收土地公告办法》（国土资源部令第10号）的规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源行政主管部门提出。

十、批准征地补偿、安置方案

市县国土资源行政主管部门进行征地补偿安置方案的公告后，公告期满当事人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后，将征求意见后的征地补偿安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准，并报省级国土资源行政主管部门备案。

十一、实施征地、交付土地

征地补偿安置方案批准后，市县人民政府国土资源管理部门应及时依法组织落实征地补偿安置方案的事宜，将征地补偿安置方案确定的费用及时足额地支付给被征地的农民和村集体经济组织。

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企业拆迁时需要注意什么

企业拆迁维权是一场怎么样的较量？关注北京吴少博律师事务所，专注于企业拆迁征收维权

政企之间的纠纷往往一开始是力量悬殊的，政府是管理者，企业是被管理者。企业在面对被拆迁的时候往往是处于劣势的，这种情况应该怎么办？有没有一种办法解决这种情况呢？企业维权到底是一种怎么样的较量？下面我们就从两个方面阐述这个问题：企业拆迁维权的难度到底在哪里；我们现在寻找的企业拆迁或者重大政企纠纷的解决途径是什么。

众所周知，企业征收拆迁是现在我国政企纠纷中一个比较典型的纠纷形式。而且现在现实生活当中所体现出来的政企纠纷，主要反映在中小企业不动产征收拆迁涉嫌违章建筑以及土地使用权等相应的纠纷。今天首先讲一下企业征收拆迁到底属于一种怎样的政企纠纷。企业拆迁纠纷解决的难度在哪里？从客观实践的角度总结，有六方面是现在整个企业拆迁纠纷当中充分体现出来的有以下六个方面难以确定。

第一，无明确法律依据。也就是说在进行征收或者拆迁的时候，没有具体相应的法律依据。若干年前就准备研究制定的《全国集体土地拆迁管理办法》，到现在也仍未出台。目前我们所依据的《土地管理法》的有些地方依然体现不了征收拆迁的补偿原则。我们都很清楚，按照《土地管理法》对耕地进行补偿没有太大影响，但是如果利用集体土地修建厂房、做养殖行业或者生产加工行业等等，此种情况下的法律依据和政策就是缺失的，这就使很多地方在解决这种企业拆迁纠纷的时候，无法提供准确的法律依据。即便可以参照相应的法律依据，但是却无法准确适用。这是一个客观现实。

第二，法律依据冲突。这种冲突主要存在于上位法和下位法之间。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令以及适用的房地产评估规范中，对一些评估方法的适用有明确的规定，比如，现在基本上适用的是四种评估方法：成本法、市场法、收益法、假设开发法，在进行单纯的土地评估交易的时候，有些也适用基准地价法。这几种方法根据法律的规定，本应合理对企业进行使用，但是各个地方在出台国有土地征收补偿办法以及暂行办法的时候，往往采用的还是成本法或者市场法，对企业的收益或者下一步造成的潜在经济损失没有进行收益法充足的量化。从这个角度来说，上位法和下位法在使用过程当中的冲突，在现实生活中比比皆是。

第三，企业的客观事实无法进行准确界定。这种情况往往都是有一定历史原因的。比如从村委会一次性买断了五十年的集体建设用地，却没有办理集体建设用地使用权证，但又确实是通过招投标或者拍卖的方式一次性买断的，这种状况应该怎么认定？到底是认定他有没有集体建设用地使用权证呢？又比如集体建设用地使用权以前是没有年限的，像家里的宅基地就是这种很简单的情况。即便不能严格地界定使用期限，但是却可以界定使用用途，因为集体建设用地本身就是非耕地的形式。有很多企业没有取得这样的集体使用权证，是因为八九十年代的客观现实，这是一种客观的过渡现状造成的。因此来说，这个土地使用权到底认还是不认，当中可能会掺杂一些企业的客观现实和企业当时取得不动产客观原因。

第四，地方政府在进行企业征收拆迁补偿过程当中往往给的价格非常低，并且如果你不配合这种低廉的价格，后面就会施加很多强制性的手段，如确定违章建筑，确定环保不合法，确定工商税务和消防等等，用强制性的手段进行压制，签订不合理的补偿价。往往在这过程当中，政府的行为掺杂了一些违法行为，比如按照《行政强制法》第44条的规定，即便认定为违章建筑，也必须等到复议的起诉诉讼结束之后才能进行强制执行，这是一个前提，但是有很多地方政府认定后就立即进行强制执行，甚至不管哪些是有房产证哪些没有房产证的，其目的就是进行全部拆除，这就掺杂了政府的违法行为。

第五，企业自身“狮子大张口”，或者变相附加条件。在谈企业征收拆迁的时候，按照基本的原则，有选择获赔补偿或者土地安置的权利，这是作为住宅和企业的两项基本的权利。但有些企业主在要补偿的时候狮子大张口，甚至严重脱离了他所在区域的市场价值。比如有一个北京企业，我按照当地的市场价格评估他的企业拆迁损失在四千万左右，但是没想到他自己张口就要2亿。以前还听说在北京陶然亭附近有一个16平方米的公租房，问对方要一个亿的补偿。这种狮子大张口的情形，也是出现政企纠纷、企业拆迁纠纷难以解决问题的一个原因。另一种情况是变相附加很多条件。比如现在没有土地证的，要求下一步安置的时候补办土地证；一个加油站要求必须在优质的地段重新安置一块土地等等，这就变相额外附加了一些在地方政府看来难以达到的条件。

第六，社会第三方机构以及司法或行政机关的监督缺失。在进行拆迁补偿的时候，不管是征收方还是拆迁方，都会委托评估公司或者拆迁公司参与，评估公司往往是谁委托就对谁负责，有些时候给的评估报告没有人盖章也没有人签字，完全是按照征收方的个人意愿给出的，没有进行实际的区分，政府怎么说评估公司就怎么做，这就是第三方机构的诚信缺失和监督缺失。上个月最高人民法院做出了不允许法院配合建筑工程、征收拆迁的相关地方政府的行为的要求，现在为了维护一定的地方政府的公信力，也出台了相应处理办法。作为司法机关本身就是对行政机关实施监督的主体，如果这种监督缺失了，对企业主而言就会造成严重的不公平不公正。

我们总结的六种情况在政企纠纷和企业拆迁纠纷当中有很高的出现概率，也正是这几种情况导致企业拆迁纠纷很难得到解决。

我们用了将近十年时间来积累经验、探究这种政企纠纷、企业拆迁纠纷有哪些好的解决途径。我们总结认为解决途径还是比较简单的——引入到有制约力或者公信力的第三方参与到整个企业拆迁解决的过程中，它们起的作用是监督整个过程，满足合理合法的需要和状态。法院在面对社会影响力大的案件时通常会邀请一些专家、媒体、人大代表来，这样就满足了三方解决政企纠纷，这么做的原因就是这种政企纠纷中，政府作为管理者，企业作为被管理者，双方地位不平等。那要怎样才能形成一个近乎于平等的谈判状态呢？这就必须有相应的主体参与进去，并且对双方都能产生制约，对整个事态有一个评判的权利，并且最后还能具有一定的执行力。总的来说，参与主体越多、公信力越强、执行力越高，那么最后这个政企纠纷解决的可能性越大。所以我们说在企业拆迁解决过程当中，特别是一些大型的、有典型性的、双方矛盾比较突出的情形，在代企业跟相关政府谈判的时候都喜欢政府的监督部门也就是人大派出相关的人大代表，我们也在北京请相关的媒体，或者对整个产业有一定知识功底的法学专家或者产业专家，共同坐在一起监督谈判过程和解决过程。只有过程合理合法，结果才会合理合法，没有合理合法的过程保障，结果肯定是不公正的。所以我们在做这类案件的时候，会尽量引入更多有公信力的主体，更多对双方都有制约力的主体，来帮助我们妥善的解决这种政企纠纷。

政企纠纷解决的难度以及解决的途径在哪里、如何进行双方的较量、最后的结果怎么使双方都感到公平、认可，过程的监督是非常必要的，必须引入三方，主体越多、公信力越强、执行力越高，就越能达到最后的结果公正。只有公正的过程才能保障达到公正的结果。

怎么判断所在地以后会不会拆迁

我们这个小区在该区的黄金地段，开发商也来了一批又一批，住户也登记了，如今我敢肯定不会拆除了。为什么呢？因为这个小区楼层在6——8层，有的还是点式楼，除了有一面不往后退以外，其他三面的门都是朝着马路，也就是说这三面挨马路的房子拆除后，新房要退后20米才能建。开发商既要赔偿住户的拆迁费，还不能在拆迁的原址上建房，你说哪个开发商愿意干这赔本的买卖？以前小区的居民不敢装修，如今小区的居民该干什么干什么。小区也在大搞维修，重新铺设水管，下水道，扩宽小区马路，装摄像头等等。所以我敢肯定我们小区是不会拆除了。这是个90年代建的小区，基本上住的是单位倒闭，下岗，失业，买断的人群，他们也不希望拆除，因为买不起新的楼房。

OK，关于企业拆迁时需要注意什么和拆迁注意事项和冷知识的内容到此结束了，希望对大家有所帮助。