本文目录

1. 融资收紧，下半年的房地产投资将如何抉择
2. 房企海外融资近况如何未来又将如何
3. 地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资
4. 房地产融资岗位未来10年发展前景如何

融资收紧，下半年的房地产投资将如何抉择

感谢邀请回答这个问题，房地产调控从供需端调控开始向融资端调控已经成为事实。对于房地产市场有所了解的朋友应该知道，要想使得房价出现下跌或者稳定，只需要关紧“银根子”即可。而融资端调控收紧，无疑就是在银根上收紧了，那么房地产市场的动荡必不可免，房价稳定或者下跌也是不可避免。这个时候还可以投资吗？借此机会简单谈谈我的观察。

根据国家统计局的数据显示，2019年1—6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1—5月份回落0.3个百分点；要知道上半年的房地产调控还经历了一波“小放松”房贷利率下浮，部分城市放松调控等都带动了部分房产投资。但是随着下半年“房住不炒”再次被提及，房地产调控再次缩紧可以说进入融资端调控后，房产商的日子不好过了，尤其是对于三四线城市的中小房企，这个时候你还要继续投资房产吗？几点愚见：第一、下半年房地产开发投资增速环比继续回落是大概率。原因也很简单，随着银根的收紧房产商的融资受到限制，尤其是AAA级以下信用等级的开发商本身的融资渠道就有限。如果在销售顺畅的情况下，预收款和定金等收入或许还可以支撑一段时间，但是一旦销售不畅那么只有民间借贷这一条路了。要知道高达10%以上是利息，这些开发商必须加快资金流转，降价促销甚至宣布破产都是有可能的。

第二、房地产行业洗牌已经板上钉钉，越来越多的中小房企要么被收购，要么破产。这几天已经有不少消息出来，截止到昨天今年已经有271家的房企宣布破产，按照这种速度下去今年房企破产总数超过500家都是有可能的。可以说房地产行业的洗牌在进行中，这个时候进行房产投资的风险是巨大的，搞不好就有房财两失的风险。

第一、寄希望于房价暴涨来谋取一桶金的朋友可以醒醒了。早在1月份的时候我就在文章中提到，2019年还要进行购房投资的朋友需要谨慎了，不仅仅是住宅包括公寓等商业地产投资都是如此。过去几年全国房价的普涨不仅仅消化了大众的购买力，也消化了房价持续上涨的动力。可以说如今除去部分热门的二线城市房价可以保持上涨外，其余城市包括一线城市都存在房价（均价）横盘或者微跌的可能性。

第二、房产还是投资品，但是仅仅限于部分城市，跑赢通胀或者资产保值还有有可能的。房住不炒不是不允许投资房产，毕竟如今很多城市的房地产市场已经进入改善和投资阶段。大家要区分投资和炒房的区别，炒房是快进快出攫取暴利，但是投资则是有一定的时间周期的，如今的房产投资周期最短都是2年，如果加上限售的话，也就是说5年左右的投资期是要有的。如果说你有这么多的时间和资金支撑的话，个人觉得投资房产也是可行的。

综上，房地产市场已经开始走势改变了，可以说房地产这波风已经逐渐开始褪去。寄希望于房价暴涨来获取暴利的朋友还是不要参与了，如果说是作为一种长期投资的话个人觉得还是可行的，但是就要考验你的资金实力了。各位觉得呢？欢迎关心城市房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

房企海外融资近况如何未来又将如何

根据统计数据显示，今年的7月份，房企业内融资计划额度，包括境内融资和境外融资，有望突破2000亿元。第2季度，大量房企大额度融资减少，对于融资渠道较少的房企来说，是有一定压力的。一般来说，境外融资对于房企来说并不是最主要的资金来源，但是却是在港上市房企的重要融资渠道，而面对即将到期的境外债务，借新还旧，也是不得不采取的一种方式。

过去几年房企扩张速度比较快，借了不少规模较大的外债，由于受到借款和还款周期的影响，今年房企的资金兑付压力都比较大。拥有外债数额比较高的公司，如中国恒大，碧桂园控股，中国海外发展等公司。

大型房企由于信用等级较高融资成本较低，日益主导土地并购市场，而对于中型房企来说，由于使用了较高杠杆，信用评级比较低，融资相对比较困难，成本也比较高，因此容易陷入资金紧张的局面。未来两极分化可能会进一步加剧。

目前国家宏观政策对于房产融资进行了比较高的关注，为了保持房地产市场的健康平稳发展和国家金融安全，预计房产境外融资，会进一步进行规范和治理。

地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资

来源：第一财经

根据778号文的影响力不容小觑，美元债融资是境内房企补充资金的重要渠道。

现在房地产融资渠道正有所收紧，这是继房地产信托业务收紧之后，房企美元债发行也将遭遇压力。

新城控股造成的债市冲击刚过，7月13日，发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号，下称“778号文”），其中提及境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。

“不应低估778号文的影响力，这将对之前发行中短期限美元债较多的房企资金链构成较大压力，意味着近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务。

李峰说，“我们将发行期限为3年以内的美元债定义为短期，对存量美元债较多(大于等于20亿美元)的房企存量债券期限结构进行分析发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。”

当前机构对房企美元债和境内债券的情绪都偏谨慎。“早前房企发债融资就不能用于拿地，主要以偿债和补充流动性为主，此次778号文又限制了美元债资金用途。其实5月以来，境内房企ABS也有所收紧，审核放慢。加上今年以来收益率已经下行一波，目前不是很好的地产债投资时点了，中低评级地产债的压力偏大。”国盛固收研究员姜丹对第一财经记者表示。

地产融资全渠道收紧

二季度以来，地产融资政策出现明显转向，银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文）下发以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

在境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，机构认为，后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停；在银行贷款方面，记者也了解到，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模；就非标融资方面来看，近期多家信托对第一财经记者证实收到窗口指导，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年非标融资或进一步收紧。

所谓的“432”，“4”是指该地产类项目在信托计划发行时需要保证至少四证齐全；“3”是项目总资金必须至少有30%来自于融资方；“2”是项目融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

“这一轮调控实际上还是23号文的余温，近期又多了窗口指导。”上述信托人士对记者表示，包括新增地产信托三季度不能超二季度，地产信托项目到期规模必须大于总体新增规模。此外，地产信托只接受432模式报审，其他如标准化产品、政府投融资业务不受限。

“没想到的是，上周一个已经在募集的产品，硬是被逼着给退款了，”他对记者提及，“原因是不能做特定资产收益权地产前融了。其实早前23号文已经提及，但原先认为可能没影响，事实上现在已被禁止。”

对于信托机构，23号文涉及前融业务的整治重点包括：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

778号文限制房企美元债融资

可能影响房企融资的最新政策则是778号文。记者采访的多方机构人士均表示，778号文的影响力不容小觑，过去数年来，美元债融资都是境内房企补充资金的重要渠道。

“目前，资质、规模靠前的房企美元债发行利率基本在6%左右，规模小一些的可能在8%～9%，尽管利率普遍高于在国内发债，但仍可接受。”某前十大地产商战略研究部主管对记者表示，778号文提及的房企境外发债主要用于偿还到期债务，其实在之前就已经存在。

尽管778号文是对去年已经出台的706号文的补丁文件，但李峰认为对两大增量信息仍需重视：其一，境外发债只得用于偿还境外债务，这堵死了“借外债偿内债”的通道；其二，境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务，而不得通过境外续债的方式维持境外债务规模，但“中长期限”所指的精确期限仍需进一步确定。

值得注意的是，对存量美元债较多的房企存量债券期限结构进行分析后可发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。截至7月初，中资美元地产债存量共有1627亿美元。从期限分布上来看，1年以内地产美元债存量仅占2%，而3～5年期则占存量的50%；从评级分布上来看，仅82亿美元地产中资美元债为投资级债券，而有超过40%的无评级。

机构近阶段慎投房企债

房企融资收紧也直接影响到了债市的交易情绪。

尽管机构对违约的担忧并不大，但普遍认为在前期收益率下行一波后，近期投资房企债缺乏“套息”机会。过去两周，房企美元债收益率上升8bp至约7.33%，城投美元债收益率上升10bp至5.4

房地产融资岗位未来10年发展前景如何

近几年来，我国的房地产行业迅猛发展，房价不断创出新高，那么在目前这种井喷式的发展态势下，2020年房价是涨还是跌？未来两年房价走势如何呢？目前由于发展过快也出现了一系列的问题，会对地产行业产生冲击吗？那咱们来共同探讨一下。

近几年来，我国的房地产行业迅猛发展，新的楼盘不断开盘，开发区一个又一个，让人目不暇接，而房价也顺应市场大势，不断创出新高，当然在此期间，政府也推出了一系列的调控政策用以规范市场，保障房地产行业健康稳步发展。那么在目前这种井喷式的发展态势下，2020年房价是涨还是跌？未来两年房价走势如何呢？目前由于发展过快也出现了一系列的问题，是否会对地产行业的稳步发展产生冲击？那咱们来共同探讨一下。

2020年房价是涨还是跌

2020年房价涨跌情况相信很多人都想知道，根据当前的市场发展态势可以发现，2018年一二线城市持续微跌，三四线城市逐步平稳，那么我们可以估计2019年年中以后会持续平稳小幅上涨，2020年，中国的楼市将再次步入上升通道。

未来两年房价走势预测

说实话，2020年我国的房价比较难下跌！原因总结如下：

1.现在的房价背后有很多潜在的东西和价值，它体现的是市场需求的变化，只要质量好，软配置给力，房价必将继续上涨！

2.城市的人口在增加，城镇化的步伐还得加速！大量的农村人口也将会转化成城镇户口，那就还会有一大批购房需求在等着买房安家！所以，到2020年房价还是很难降下来的！

总的来说，对于大城市买房者而言，请不要指望价格回落让你买得起，不要这样想，房地产市场要稳定，稳定就是要求不大起大落，保持供求关系和预期等关系的稳定。大城市供应紧张是显然的。虽然大家都知道房地产属于泡沫经济，但是其在居民生活中所处的特殊地位，决定了其不同于一般的商品经济，对于大多数人来说，这是刚性需求，因此在近俩年内，虽然有政府的调控政策，但房价依然会坚挺，很难降下来。

关于房地产融资岗位未来10年发展前景如何，专家建议房地产融资的介绍到此结束，希望对大家有所帮助。