大家好，如果您还对在国外买房有哪些风险不太了解，没有关系，今天就由本站为大家分享在国外买房有哪些风险的知识，包括为什么不建议海外买房的问题都会给大家分析到，还望可以解决大家的问题，下面我们就开始吧！

本文目录

1. 海外房地产值得投资吗
2. 在海外投资房产，这事你认为靠谱吗
3. 在国外买房有哪些风险
4. 有些中国人开始在国外买房，靠谱吗

海外房地产值得投资吗

谢朋友邀请。投资有风险，需谨慎入市。题主说的是，在澳大利亚投资房产，我觉得需要谨慎，在澳洲留学的中国人比较多，只要有中国人比较多的区域，房地产就会有比较大的需求量，当然了，这个商机早就被商业大佬钉上了，现在才做，我认为已经晚了。

随着我们国家的经济实力越来越强，留学生回返国内工作，创业的比率越来越大，也就是说，大部分人潮还是会返回国内生活，这样澳洲的人口总量不会增加，反而是中国的很多政策会吸引国外精英来中国工作，学习，生活。这样，我认为在澳洲投资房地产的升值空间不大。反而国内一线，二线城市的房地产升值空间会大一些。

题主同时说到泰国，我认为没有多大必要在泰国投资房地产，泰国政局不稳，泰国本地人对房子理解思维和中国人有区别，我觉得在泰国投资房地产并不是一个好的项目。当然了，事情也不是绝对的，需要看个人对局势的判断和裁定。投资有风险，入市需要谨慎。

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗

欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，JohnW.Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方UnionInvestmentRealEstate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(NetRentableArea)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公John却是个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“(FederalHistoricalBuildingTaxCredit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。

John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是目前团队“OxfordCapitalGroupLLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在芝加哥NorthMichiganAve与WackerDrive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一共22层。

为了纪念原址名称”LondonGuarantee&AccidentBuilding”，也为了纪念非常著名的爵士乐俱乐部“LondonHouse”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

OxfordCapitalGroup花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项目IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)。毫无疑问，LondonHouse项目的运作大获成功。

土地公认为，63%的IRR来源于四大维度：

维度一：择机而动，逆向投资

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要”深有感悟。

维度二：在细分领域中建立“护城河”，并不断赋能拓宽

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身的建筑特色。

由于旧址属于国家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承担颇多评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的MichiganAve，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是OxfordCapitalGroup在商业地产改造细分市场中的关键护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

-选取具有税务补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

-预估重建后物业的价值

-锁定物业目标签订合同

-向政府申请翻修历史建筑的税务补助

-政府批准税务补助款项

-以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业

-以物业为抵押物申请银行的建筑贷款

-建筑工程

-在酒店竣工前后，锁定买家

-竣工——酒店开始营业

-以远高于市场价格出售酒店资产（在sale-leaseback模式下按caprate对租金估值售价，达到售价预期)

OxfordCapitalGroup欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

维度三：顶尖的有限合伙人(LP)资源

论专业程度，John合作过的LP都属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo,Gordon&Co，就是业内顶尖的另类投资(AlternativeInvestment)机构，旗下管理~240亿美元的资产。

OxfordCapitalGroup合作过的其他LP也不例外（最有名的例子是BostonGodfreyHotel的LP——WaltonStreetCapital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些LP利用特定非主流市场的无效性，在低波动率的情况下产生绝对回报。

此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，OxfordCapitalGroup限制每个项目只有一个LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教育LP的时间成本。另外，由于LP也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和OxfordCapitalGroup配合默契，互为助力。

维度四：空手套白狼获酒店管理权，重资产退出，品牌留存

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：OxfordCapitalGroup的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式"Sale-Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是"Sale-Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式。

资产购买方：以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方：以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale-Lease-Back"，越来越多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营者。

土地公浅析“出售-回租模式”的优势：

买方不仅获得固定收益，不负责日常经营，同时，享受土地升值后，资产估值提升。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的水平出售。

LondonHouse3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，SamZell，出售芝加哥AstoriaWaldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。

为什么LondonHouse售价如此高昂？

因为OxfordCapitalGroup在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于市场水平。

由于资产价格=资产回报率（CAPRATE）x净营业收入(NOI——租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。

CapRate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。

国际买家不再为酒店运营烦恼，而本土卖家以此为卖点，扩容了受众群体的数量。

基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入了长期看涨期权（享受土地增值）的固定收益类产品。

另外，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中，OxfordCapitalGroup享有20%的利润分成。

仅从交易的角度上来解读这个案例，其实相当地简单，就是一次知名酒店以高价转让给国际买家的真实故事。

但土地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于OxfordCapitalGroup。

对于OxfordCapitalGroup来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对于买方来说，由于OxfordCapitalGroup可以提前终止租赁合约，酒店的经营不善则是更大的风险。

大家好，我是北美土地公。

看完土地公原创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得OxfordCapitalGroup的收益是否具有可复制性呢？

土地公个人认为没有。

这个项目的alpha主要源于买价的极度低估，也就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。

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在国外买房有哪些风险

作为一名对东南亚房产有一定了解的人，悟空来尝试回答一下，主要以大名鼎鼎的马来西亚的碧桂园森林城市为例。

首先来看看项目介绍，碧桂园森林城市位处新马经济特区——依斯干达特区，距离新加坡直线距离2公里，占地面积约20平方公里，是由碧桂园投资1000亿美元，已获批独立海关、免税岛等优惠，是碧桂园出海最重要的一个项目，象征其主席的梦想

1，在国外买房首先就是政治风险

森林城市在建设至今，已经受到了三国政府的挑战。首先是新加坡政府，以破坏环境为由，将森林城市由四个人工岛下降为三个，整体规模也少了不少。其次是马来政府，去年新政府上台之后对于原政府达成的协议都进行了很大挑战，包括第二家园的长时间暂停，碧桂园之后做了大量现在才逐渐走上正轨。最后是我国政府，对于外汇的管制，也对该城市的建成有一定冲击。

这里只是举例，一个中国人在国外买房至少面临中国和买卖所在地两个政府的政治影响。如果当地出现军事政变或者其他大的政治事件，事情就更加复杂。

2，接下来就是外汇风险

大家可能斗听到过一个玩笑，赶快去土耳其抢奢侈品，因为土耳其里拉大幅下跌。

买房同样会遇到。马币十年内，汇率高位是1马币对2.3人民币，低位是1.45人民币，现在是1.66人民币。

现在的1.66比高点下降了40%，比低点上升了15%。

如果你在2.3时，用230万人民币换了100万马币买房，在不考虑价格波动的情况下，现在就已经下降了40%。同样的道理，在汇率低位买，就已经赚了15%。

我们是中国人所以以人民币为参照，你也可以选择美元或者欧元作为参照物

3，再下来就是政策和税收风险，相比本地人有很多劣势。

国外还是有很多税收和政策限制

比如买来外国人在吉隆坡必须购买100万马币以上的房产，在森林城市必须购买50万马币以上的房子。而本地人没有这个限制

比如马来有门牌税，这种房产税。

外国人在交易2年内重税，5年后轻税。而5年后本地人是免税的。

种种都是不利于外国人的。所以你买的时候，如果想卖，主要还是卖给同样劣势的外国人，本国人买你的房子的概率很低。

吉隆坡的本地人都买20-30万马币对房子为主，你的100万马币豪宅只能卖给其他外国人。

4，金融和金融管制风险

在国内购买房产是有金融杠杆的，但是在国外，可能很难贷款。当然现在也逐渐有一些途径和渠道能给你贷款，但是相关成本也会转嫁到你。

如果没有杠杆的情况下，大家人民币出国也是国家不允许的。

5，信息不对称和诈骗

这就不多说了，因为路途和语言问题，如果遇到坏人，可能血本无归。

总之，海外购房风险还是挺大的，虽然新兴市场机会很多，风险同样巨大。

悟空觉得，海外购房适合富人阶层或者在海外工作对于当地市场有很多了解的中国人，作为对冲风险的一个途径。对于想投资赚钱的，还是洗洗睡了吧。对于想旅游的，还是定酒店吧。

有些中国人开始在国外买房，靠谱吗

我们首先思考一个问题，在国外买房出于什么目的。

房子有投资和自住两个属性，我们虽然说憎恨炒房，但是没有一个人不希望自己的房子涨价，那我们在国外买房，那么首先思考出于什么目的，如果是自住，那么买美国也好，买泰国也好，其实本质上没有太大的区别，只要自己喜欢。

如果是出于自己投资，那么我们就思考，美国的房价值得投资吗？

值不值得投资，我们首先来做一个对比，拿美国的纽约曼哈顿，和中国的北京二环做对比，那个地方的房价应该更贵？

很多人可能脱口而出说应该是美国更贵，毕竟美国是发达国家，美国纽约是美国的经济中心。

1：从房子附加值来看房价

但是我们不妨用经济学的基本逻辑框架来做一个对比。首先，美国纽约是美国的经济中心，美国文化中心在波士顿，政治中心在华盛顿。但是北京是中国的政治，文化教育中心。聚集了中国最好的各种资源。也就是说纽约是一个中心，中国北京是四个中心。

2：从土地供应来看房价

我们拿纽约最好的地段，曼哈顿和北京二环来做一个对比。根据数据显示，北京二环每平方米的土地只能修建0.8平米的住宅，但是美国曼哈顿每平方米的土地可以修建8平米的住宅，从土地供应来讲，北京二环的土地供应远远小于美国纽约曼哈顿。

3：从供需需求来看房价

防止虽然说是拿来住的，不应该吵，但是房子本身是商品房，既然加了商品二致，那么就取决于买卖供需双方的需求。

当买的人多了，那么房价自然就上去了，买的人少，房价自然就很低，那么美国现在是4亿人口中国是14亿人口，从人口数量来讲，中国人口是美国的3.5倍。

然后我们再看一下实际房价是什么情况，根据数据来看，美国纽约曼哈顿平均均价在4万美元每平。中国北京二环均价在2万美元每平。也就是说纽约曼哈顿的房价是北京二环的房价两倍左右。

那我们知道房价取决于背后所带来的资源，房子它聚集的资源越多，那么他的房价就越贵。从我的分析来看，北京聚集的资源远远高于美国纽约曼哈顿，那实际上房价却远远低于曼哈顿，也就是说北京的房价其实并没有泡沫。如果说北京的房价没有泡沫，那么中国其他的房价就更不可能有泡沫。

那么我们去美国买房如果是出于投资的目的那么还不如在国内投资。因为现在全球都有资产慌，美国纽约的房价很便宜那么美国人自己都买了。为什么要等到中国人去买了？

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