本文目录

1. 买小产权房怎么写协议
2. 190多万在深圳买实用面积60左右的小产权房值不值呢
3. 钱不是很多，买商品房还是买小产权房好
4. 如何放心买小产权房，购买需要注意哪些细节问题

买小产权房怎么写协议

怎么写都只能是君子协定

所谓君子协定，足够诚实信用的君子双方，无论中途有什么变化，双方都会兑现当初口头或书面的协议。若一方是小人（往往是见利忘义、不讲诚信的人），当初的口头协议等于没有，当初的书面协议也会撕毁。

小产权房，是指在未缴纳土地出让金而取得国有土地使用权的集体土地上建设的、非由法定的产权登记管理部门颁发的、而由当地乡镇或村集体自行制作并颁发“产权证”的、实为未取得合法产权属证书的房屋。小产权房的建设与交易是国家严格予遏制的（见附后）。

小产权房买卖，基于该类房屋违法性的先天缺陷，基于房屋处置的结果的不确定性，基于其拆迁搬迁可带来巨大利益性，蕴含了巨大的法律风险与道德风险。

小产权房，可因被行政管理部门认定为违章建筑而被拆除，可因当地政策宽松当地部门睁一眼闭一眼而留存，可因政策变化而转为合法。因此，小产权房处置的结果具有不确定性。

小产权房，也可因当地政策对其被拆迁或搬迁给予经济利益或其他利益的补偿，而具有利益性，出卖方基于逐利而背信弃义（道德风险）悔约。发生纠纷后，买方的权益因合同无效而得不到法院的保护（法律风险）。

对于无效的买卖合同，在合同法上，唯一对买方有利的就是“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”这一条了。也就是说，无效合同有效处理，一些法院就是这样处理的。

因此，基于这一点，买方在签订小产权房买卖合同时，可在“不能返还或者没有必要返还”的条件上作点文章。如：卖方除了该小产权房以外，是否还有其他房产可供居住；买方是否仅有一套小产权房可供居住；是否长期生活居住等等，这些因素都是需要买方予以重点考虑，并将实际情况写入合同的。

当然，题主的问题中说到：“卖主只有国土证和建房证”，或许不是小产权房。因情况不了解，不便于评述。

以上观点，也仅是本律师一点管见，仅供参考。

附：

2017年《国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》规定：关于历史遗留问题……防止小产权房通过不动产登记合法化。

2013年《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，从正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性；坚决查处“小产权房”在建、在售行为等方面，遏制建设与销售小产权房。

2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

190多万在深圳买实用面积60左右的小产权房值不值呢

这个问题我感觉我很有发言权，因为我自身在2018年的时候花了80多万在深圳光明区那边购买了一套小产权房！经历过在深圳租房，房东上一个月刚涨的房租，下个月又涨！你不同意，那就只能搬走。搬家本来就是一件麻烦的事情，再加上小孩也快到了读小学的年纪，所以跟我家的说，在深圳连个住的地方都没有，要么回老家去，要么在深圳买房！其实当时内心更偏向的是买商品房，只可惜因为当时无购房资格，再加上想着要背那么久的房贷，压力很大，要是哪天失业了怎么办等各种因素，最后考虑买小产权，一次支付，后期没啥压力！（说明一下，在我买之前，我老公的同学也买了一套小产权，没有听他讲什么不好之类的，我买的这套属于是他同学介绍的，现在两家属于邻居）

现在入住这个房子已经快5年了，来说说这个房子的问题，这个房子属于农民自建房，因为水电这类无法单独分开，只能与本地地皮佬绑定在一起，所以受限太多！如水电缴费只能交给本地佬，所以，他们收取水电收费肯定是按照高的收（电一元一度，水6元一吨）。虽然每个月也要交物业管理费，真的是只收费，不办事情！如果这些都能忍受的话，自住还算不错的！交通、学校、医院都很方便，房型也算不错，基本是按照商品房户型所建！

但如果花190多万在深圳买实用面积60左右的小产权房，我不太建议这样做！情愿再添一点钱之类的，买商品房！首先它不能贷款不能分期，需要你真金白银一次性拿出现金190多万，这压力也是很大的；其次在未来假如遇到麻烦卖不出，抵押不了，你看着这个房子只能干着急！除非你博它旧改，不然真心建议还是买商品房吧！

钱不是很多，买商品房还是买小产权房好

从单纯的居住来看，小产权房是可以入手的。

小产权房和商品房最大的区别，小产权房是居住权，商品房是房产证。商品房后期可以作为资产抵押。小产权房不可以。所以从资产评估来看小产权不可取。但是因为资金不充足，你就考虑居住是可以入手的，后期有钱换房，这个房子也可以拿来给父母居住。

如何放心买小产权房，购买需要注意哪些细节问题

感谢题主邀请。

首先，需要明确下小产权房的范畴，一般包含（1）村民自行筹资兴建的农民房；（2）村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，年年坐等分红；（3）开发商出钱，村集体出地合作建设的楼盘。小产权房本质上只能转让使用权，且转让需要满足四点要求：（1）需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；（2）转让人和受让人必须同为本村村民；（3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；（4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

其次，购买小产权房存在以下风险：（1）不能办理房产证；（2）无法避免“一房多卖”风险；（3）监管质量无法保证；（4）无法进行银行贷款，因为没有产权证；（5）无法转让；（6）无法分割处理，特别是离婚、继承等问题，法院无裁决依据；（7）有可能无偿征用；（8）业主违约风险。

购买小产权房必须明确有效和无效的情况，有效情况即（1）本集体组织成员之间买卖；（2）如出售给本乡镇以外的人，取得有关组织和部门的批准。无效情况即（1）本集体与他集体组织成员之间买卖；（2）集体组织成员和城镇居民之间买卖；（3）未办理抵押登记。

因此，本质上是不建议购买小产权房的。但是限于经济压力等多因素的影响，如果不得不购买小产权房，那应该在了解上述前提基础下，做到注意以下事项，才可放心购买：

（1）看建设主体是否合法。实施主体是村民，或是农村集体经济组织的法人和房地产开发资质的经济实体，或是村委会依法委托的房地产开发商，均有可能。但一定要取得合法的开发资格，最好有政府批文及公示等文件。

（2）看是否取得国有土地使用证。按规定开发用地，必须由土地整理储备中心征为国有建设土地，实现土地性质转变，并由国土房产局核发国有土地使用证。

（3）看是否符合城市规划。必须符合城市总体规划。可参见城市规划图和土地利用规划图，进行土地性质辨别，如果是非住宅用地规划，那就没有本质性保证。

（4）是否取得了建筑工程施工许可证。按照《建筑法》的规定进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

（5）要注意合同条款。合同是一个人是否拥有房屋使用权最好的证明。合同当事人、标的、房屋的价格及付款时间的约定、交房期限、权利担保、违约责任、合同双方认为约定的是它事项，均应有明确说明。

（6）注意资金的安全。由于购房款是一笔很大的资金，所以，在交易时尽量不要使用现金，通过银行转账的方式留下凭证比较好。

希望对题主和大家有参考意义！谢谢。

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